租客輕生慘成「凶宅」法官卻不判賠專家教四招自保#全方位仲介#持分房地產#公設地#區段徵收#0912-913923高仕陳總－房地產陳總部落客

租客輕生慘成「凶宅」法官卻不判賠專家教四招自保

2023/09/04 11:50文/記者朱語蕎

租客輕生慘成「凶宅」法官卻不判賠專家教四招自保#全方位仲介

包租公看似輕鬆，難若遇上房客在租屋處輕生，恐讓房子價格下跌，且又求償無門。（資料照）

包租公、包租婆是不少人羨慕的行業，但負擔的風險其實也頗高，馨傳不動產智庫執行長何世昌在其臉書專頁就提到，近10幾年來，法院有關「房客自殺，房東向繼承人求償」判決，大部份都以房東敗訴、房客繼承人免賠居多，且更關鍵的是，不同訴訟案中，法官判房東敗訴的見解幾乎已趨於一致，意味著房東民事求償成功的可能性甚低。

何世昌說，一般若是房客在房屋內自殺、或者房客外借給他人，而他人於房內自殺，房東打訴訟求償大多是依循《民法》第432條，承租人應以善良管理人之注意，保管租賃物，租賃物有生產力者，並應保持其生產力。

承租人違反前項義務，致租賃物毀損、滅失者，負損害賠償責任。但依約定之方法或依物之性質而定之方法為使用、收益，致有變更或毀損者，不在此限。以及《民法》第433條，承租人應以善良管理人之注意……因承租人之同居人或因承租人允許為租賃物之使用、收益之第三人應負責之事由，致租賃物毀損、滅失者，承租人負損害賠償責任。

何世昌指出，以法官的邏輯來看，雖然房客、或第三人在屋內自殺，但房子功能並無「毀損、滅失」，依然可以正常使用，只是房價下跌而已。由於房屋未構成「毀損、滅失」的要件，因此大多判房東敗訴。甚至還有法官在判決書中主張，房價下跌是「抽象損失」，並未具體反映在房價上。

另外根據《民法》第184條第1項，因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任。

故意以背於善良風俗之方法，加損害於他人者亦同。但法官多半認為，一般人自殺並非故意侵害房東權利，且房東也無法證明自殺者為故意或有過失，因此判房東敗訴。

若是患精神病者自殺，病人精神可能陷入愰忽狀態，難以證明其故意造成房價下跌。

其次，自殺也不屬於「背於善良風俗」，不構成侵權行為，數個判決書內容中皆指出，房東無法證明「房客故意自殺是為了造成房價下跌」，因此認為房東求償無據；除非，房東能夠舉證房客是故意為之。甚至，還有法官主張自殺者是心甘情願的，沒有惡意，因此「房屋不算凶宅」。

何世昌說，因為實際上都是法官說了算；就算是歪理，當這件事成為通例後即是真理，如果房東們想避開雷包，可以考慮以下做法：

一、購買「凶宅險」，有的保險公司沒單獨賣「凶宅險」，但「居家綜合險」內可能含有「凶宅險」。

二、租約增訂「珍愛生命條款」，有人叫作「防自殺條款」，花錢請律師擬定一段條款，大意是約定承租人應善盡管理人之責，如有違反致租賃物毀損滅失，或減損經濟價值等情事時，包括自殺求死等行為，應無條件負起賠償損害責任。

三、即使租約中增訂「珍愛生命條款」，若承租人名下無財產、且繼承人拋棄繼承，房東依然求償無門。因而，簽訂契約時可要求承租人提供連帶保證人，再增添一層保障。

四、簽訂契約時，最好將契約公證或錄影，錄影時應唸清楚增訂條款內容，確認租方暸解與同意，並請租客在增訂條款處簽名。

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