承租人租地建屋完工後將房屋提供抵押擔保借款，因未按期清償債權人聲請裁定拍賣抵押物，執行法院應否將基地租賃權予以扣押 、併付拍賣？
會議次別： 臺灣高等法院暨所屬法院 101 年法律座談會民執類提案第 5 號
會議日期： 民國 101 年 11 月 12 日
座談機關： 臺灣高等法院暨所屬法院
法律問題：
甲將其所有之空地出租予乙興建A 屋，完工後乙將A屋設定抵押權予丙以擔保其對丙之借款，嗣後因乙未按期清償，丙遂以拍賣抵押物裁定為執行名義向法院聲請拍賣抵押物，則執行法院應否將基地租賃權予以扣押 、併付拍賣？
討論意見：
甲說：肯定說。
按以建築物設定抵押權者，於法院拍賣抵押物時，其抵押物存在所必要之權利得讓與者，應併付拍賣。但抵押權人對於該權利賣得之價金，無優先受清償之權。
民法第 877 條之1定有明文。前開法條立法理由並謂：土地與建築物固為個別之不動產，各得單獨為交易之標的，但建築物性質上不能與土地使用權分離而存在，故以建築物設定抵押權，於抵押物拍賣時，其抵押物對土地存在所必要之權利得讓與者，例如地上權、「租賃權」等是，應併付拍賣，始無害於社會經濟利益等語。
可知基地租賃權為建築物合法占用土地之權源，避免遭土地所有人訴請拆除，屬其存在所必要之權利，抵押權人自得聲請併付拍賣。縱抵押權人未聲請，執行法院亦應依職權予以扣押、併付拍賣，始為適當之執行方法。
乙說：否定說
（一）按租用基地建築房屋，承租人房屋所有權移轉時，其基地租賃契約，對於房屋受讓人，仍繼續存在。民法第 426 條之 1定有明文。即於房屋所有權移轉時，基地租賃權亦會隨同 移轉，且此為法定移轉，無待當事人雙方合意即生效力，無另行扣押、併付拍賣之必要。
（二）又因基地租賃契約對房屋受讓人繼續存在，租賃契約之內容自然影響房屋之價格，此時執行法院囑託鑑定時，應請鑑定人一併審酌租賃契約存續之狀況，並於拍賣公告中就調查可 得之基地租賃期間、租金載明即可，應無另就「租賃權」估價併付拍賣之必要。
（三）況承租人性質上僅為租賃契約一方之地位，復因租賃契約具有高度之屬人性，承租人非得自由轉租、讓與（民法第 443 條參照），與物權法上所規定之地上權或其他用益物權，係 名之為權利，得自由、處分讓與者顯有不同。
基地租賃關係所以得對房屋受讓人繼續存在，係出於法定而非意定，若捨法定租賃關係而另行估價拍賣，令債務人（承租人）讓與「 租賃權」予拍定人，容有違反承租人不得轉租租賃物或讓與租賃關係予他人之意旨，法理上難圓其說。況遇有以第三人名義承租基地供債務人使用之情形者，亦恐生得否拍賣第三人租賃權、拍賣租賃權所得如何分配之問題。
（四）再者，為合理估算、鑑定租賃權之價值，須就租賃契約之內容、細節詳為調查，始得由鑑定人為正確之鑑價，並將租賃權列為獨立之拍賣標的。惟徵諸執行實務，屬債權性質之租賃契約本不以登記為生效要件，債務人不知去向、租賃關係實情如何無從調查者所在多有，若為併付拍賣而要求執行法院需將所有基地租賃權詳為調查後鑑價拍賣，恐生窒礙及延滯；縱經拍定，亦容易滋生拍賣標的（租賃權）瑕疵或拍定人動輒提出拍賣公告應記載之租賃契約內容而未記載事項之爭執，徒增困擾。
初步研討結果： 採乙說。
審查意見：採甲說。
研討結果：照審查意見通過。
相關法條：民法第 877 條之 1、第 426 條之 1。
參考資料：
資料 1
100 年第 1 期司法事務官民事執行實務問題研討會第 21 號：
法律問題：
甲將其所有之土地出租予乙建造A 屋，乙將A 屋設定抵押權予丙。嗣丙聲請強制執行 A 屋，執行法院依民法第 877 條之 1規定，併付拍賣上開租賃權。
試問：甲主張優先承買時，是否須一併承買該租賃權？
甲說：須一併承買該租賃權。
（一）依民法第 877 條之 1 規定，凡抵押物存在所必要之權利得讓與者，如地上權、租賃權，均應併付拍賣。（參謝在全 ，民法物權論（中）修訂四版，民國 96 年 6 月，頁 577 以下，民法第 877 條之 1 規定增訂理由）。又依土地法第 104 條、民法第 426 條之 1 及第 426 條之 2，如出租人兼為土地所有權人時，有優先承買權，合先敘明。
（二）租賃權乃屬從權利與主權利具處分上不可分性，須與抵押物合併移轉，惟因民法第 877 條之 1 為維護承租人即債務人之權利，且為免影響社會經濟利益，而立法特別規定該抵押物存在所必須之權利，應併付拍賣，且非抵押權效力所及 。是以，租賃權既與抵押物原具處分上一體性，參照臺灣高等法院暨所屬法院 97 年法律座談會民執類提案第 35 號之意旨，優先承買權人應一併承買。
（三）再者，土地之承租人乃支付出租人即土地所有權人相當對價 ，以使用收益該土地，是土地所有權人主張優先承買 A 屋 時，則本件既為 A 屋存在所必要而併付拍賣之租賃權，亦應一併承買，以維承租人之利益。
（四）優先承買權人倘僅能就建物部分主張優先承買，而不及於該租賃權，即其由拍定人取得，將使法律關係更趨複雜。且如准優先承買權人毋庸就該租賃權一併承買，而租賃權由拍定 人取得，此經法院強制執行拍賣而成立租賃關係，是否違反租賃契約之當事人間信賴性質，非無疑問。
研討結果：
採甲說之結論，惟理由修正如下：
（一）鑑於民法第 877 條之 1之增訂，對於從權利之範圍有所限縮， 租賃權已非從權利。是甲說理由（二），謂租賃權為從權利部分， 應予刪除。又民法第 426 條之 1 雖規定基地租賃契約隨同房屋所有權一併移轉，惟租賃權具有經濟利益、價值，自有併同拍賣之必要。
（二）甲主張優先承買時，一併承買該租賃權，非創設優先承買權之範圍 ，乃屬拍賣條件之內容。蓋本件拍賣條件將 A 屋及 A 屋存在所必要之租賃權二者合併拍賣，主張優先承買權人，須按同一拍賣條件承買，非屬優先承買權範圍之創設。
提案機關：臺灣士林地方法院 （臺灣高等法院暨所屬法院 101 年法律座談會民執類提案 第 5 號）
資料來源： 司法院
- 土地法 第 104 條（100.06.15）
- 民法 第 426-1、426-2、443、877-1 條（101.06.13）
法律問題結論:
★民法第 877 條之1定有明文。前開法條立法理由並謂：土地與建築物固為個別之不動產，各得單獨為交易之標的，但建築物性質上不能與土地使用權分離而存在，故以建築物設定抵押權，於抵押物拍賣時，其抵押物對土地存在所必要之權利得讓與者，例如地上權、「租賃權」等是，應併付拍賣，始無害於社會經濟利益等語。可知基地租賃權為建築物合法占用土地之權源，避免遭土地所有人訴請拆除，屬其存在所必要之權利，抵押權人自得聲請併付拍賣。縱抵押權人未聲請，執行法院亦應依職權予以扣押、併付拍賣，始為適當之執行方法。
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