※都更解析:
🏛️ 台北市中山長春公辦都更案：開發全攻略
一、 基地基本資料
地段地號： 臺北市中山區長春段二小段 559-12 地號等 47 筆土地。
基地面積： 約 5,805 平方公尺 (約 1,756 坪)。
基地範圍：
位於南京東路商圈，街廓邊界為：長春路以北、復興北路以西、南京東路三段 89 巷以東。
緊鄰捷運南京復興站，屬於精華商辦與住宅混合區。
土地權屬： * 主要為國有土地（佔比極高，由國防部軍備局、國產署管理）。
包含部分台北市有土地及少數私有土地（由「整合達人」協助完成整合）。
※何謂「整合達人」：
「整合達人」並不是指某個特定的人，而是國家住宅及都市更新中心（住都中心）推出的一項「公私協力合作計畫」。
簡單來說，這是政府為了加速公辦都更，找民間專業的都更公司、建築師或估價師團隊來當「先鋒」，負責最困難的前期地主整合與意願溝通。
以下是針對「整合達人」的詳細解析：
它是什麼？（定位）
由於公辦都更案中常夾雜私有土地，政府人力有限，直接進場溝通效率較低。因此住都中心發起「整合達人合作計畫」，公開招募民間專業整合團隊。
角色：擔任地主與政府之間的橋樑。
任務：進行訪調、溝通分配權利價值、協助取得都更同意書。
報酬：政府提供「基礎作業費」及根據整合比例發放「績效費用」（最高可達 600 萬元）。
二、 招商與投資規劃
最優申請人： 寶山林建設（由愛山林建設與茂德集團旗下國巨投資合組）。
預估投資金額： 約 58.21 億元。
簽約日期： 2026 年 3 月 10 日。
預計完工： 2032 年 (民國 121 年)。
三、 產品規劃架構
本案採「基地 A、B」分區開發模式：
| 項目 | 基地 A (住宅區) | 基地 B (公益區) |
| 建築規模 | 地上 23 層、地下 5 層 | 地上 15 層、地下 4 層 |
| 主要用途 | 高品質住宅大樓 | 社會住宅 (約 160 戶) |
| 公益設施 | 留設都市綠廊 | 區民活動中心、幼兒園 |
| 設計特色 | 延續復興北路林蔭意象 | 提供青年居住及育兒空間 |
使用分區
| 基地 | 土地使用分區 | 土地面積 | 建蔽率 | 容積率 |
|---|---|---|---|---|
| 基地A | 第三種住宅區 | 310.00㎡ | 45% | 225% |
| 基地B | 第三種住宅區 | 1,368.13㎡ | 45% | 225% |
| 基地C | 第三種住宅區 | 1,953.00㎡ | 45% | 225% |
| 道路用地 | 346.00㎡ | - | - | |
| 總計 | 2,299.00㎡ | - | - | |
| 全部總計 | 3,977.13㎡ | - | - |
權屬情形
| 基地 | 權屬類型 | 土地所有權人 | 管理機關 | 面積 | 面積比例 | 人數 | 人數比例 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 基地A | |||||||
| 公有 | 中華民國 | 農業部農田水利署 | 310.00㎡ | 100.00% | 1 | 100.00% | |
| 基地B | |||||||
| 公有 | 中華民國 | 農業部農田水利署 | 349.00㎡ | 25.51% | 1 | 50.00% | |
| 私有 | 國家住宅及都市更新中心 | 1,019.13㎡ | 74.49% | 1 | 50.00% | ||
| 總計 | 1,368.13㎡ | 100% | 2 | 100% | |||
| 基地C | |||||||
| 公有 | 中華民國 | 臺北市政府工務局新建工程處 | 346.00㎡ | 15.05% | 1 | 50.00% | |
| 私有 | 國家住宅及都市更新中心 | 1,953.00㎡ | 84.95% | 1 | 50.00% | ||
| 總計 | 2,299.00㎡ | 100% | 2 | 100% | |||
| 全部總計 | 3,977.13㎡ | - | 5 | - |
「中山長春公辦都更案」由於昨天（2026 年 3 月 10 日）才剛正式簽約，距離正式開案銷售還有一段時間，但根據開發商寶山林建設（愛山林、茂德）與市場專家的最新評估，預計售價與行情如下：
1. 預計開價與銷售資訊
預計開價： 每坪約 $160 萬 起。
總銷金額： 預計可達 $150 億 至 $160 億 元。
產品規劃：
基地 A： 23 層住宅大樓，可銷售戶數約 215 戶。
坪數： 主打 20 至 40 坪（2 至 3 房），鎖定南京東路金融圈的白領與置產客。
2. 周邊實價登錄行情比對
為了讓您對「160 萬」這個開價有感，可以對比目前鄰近新案的成交價：
| 社區名稱 | 成交單價 (每坪) | 屋齡 / 狀態 | 備註 |
| 中山長春 (本案) | 預估 $160 萬 | 預計 2032 完工 | 公辦都更、捷運南京復興 3 分鐘 |
| 新潤朗格 | $142 萬 - $151 萬 | 0.5 年 (新成屋) | 位於南京東路三段 89 巷 |
| 南京阿曼 | $142 萬 - $155 萬 | 預售中 | 位於南京東路三段 |
| 宏築臻玥 | $150 萬 - $160 萬 | 預售中 | 位於建國北路二段 |
| 國賓皇琚 | $190 萬 - $218 萬 | 預售中 | 中山區指標頂級豪宅 (中山北路) |
3. 陳總專業分析：為什麼預估 160 萬？
稀有性： 南京復興站周邊少有 1,700 坪以上的大基地，且是國家住都中心掛保證的公辦案。
成本面： 愛山林董事長祝文宇提到，台北市都更整合成本極高，本案雖然省去整合私地主的力氣（由整合達人先行處理），但建材與 2032 年完工的時間成本，開價勢必會突破該區目前的 150 萬天花板。
捷運效應： 距離雙捷運站僅 3 分鐘，且未來有社會住宅帶動的幼兒園、活動中心等公益空間，生活機能比一般純住宅案更完整。
中央及地方建築法規 (7)