房地產陳總部落客

房價平均值無參考性、統計偏誤、看熱鬧非看門道、房市數據、買房決策、實價登錄

※本文觀點:

政府機關或是媒體跟房地產相關業者很喜歡公布某市某行政區的平均屋齡、平均總價、平均單價，我實在搞不懂代表的意義是什麼？區域內新舊屋齡參差不齊，有公寓、有華廈、有電梯大樓、有小宅、有大坪數、有高價宅、有豪宅、有預售屋等等....，新屋多的話不就把單價拉高了，相對老舊房屋一多的話不就把平均單價往下降…這種數據值得參考嗎？若是不值得參考，又為何拿出來當新聞報呢？

這類數據確實存在明顯的統計偏誤（例如「被平均」的現象），但它們仍被廣泛報導與使用。

為什麼這些數據容易失真？
樣本不均的「極端值」影響：若該區當季有大量預售屋成交，平均單價會暴漲；若多為老舊公寓成交，單價則暴跌。這反映的是「交易結構」的改變，而非「房價」實質漲跌 。
無法反映特定產品現況：平均單價 50 萬，可能是由 80 萬的豪宅與 20 萬的廢墟平均而來。對於想買「正常電梯大樓」的人來說，這個 50 萬的數字完全沒有參考價值。

專業買家與業者實際上如何參考？
如果您要進行買賣決策，「平均值」通常是最不具參考價值的數字。建議改看以下指標：
中位數（Median）：比平均值更能代表該區「中間階層」的負擔水平，較不容易被少數超級豪宅拉高 。
分類統計：內政部不動產資訊平台或房地產仲介（如 信義房屋統計資訊）通常會提供「屋齡 5 年內」、「公寓」或「大樓」的分開統計，這才具備實質參考價值 。
同社區實價登錄：直接查詢目標社區或周邊 500 公尺內、同屋齡、同類型的近期成交案，這才是最精確的定價依據。您可以使用 內政部實價登錄 3.0 查詢細節。

屋況及樓層:同棟房價也是會有差異性，採光差、無對外窗、無視野、修繕費用高低、…等等，也都取決於不多成交價。

總結：

就拿預售屋來講，台北市預售屋平均單價2025年底統計已突破 120 萬元/坪，蛋黃核心區如: 大安、信義、松山 平均單價在150萬 ~ 200萬以上區間、中堅發展區 如:中山、內湖、南港平均單價在 110萬 ~ 140萬之間、蛋白/邊陲區 如:文山、萬華、士林、北投平均單價 在100萬 ~ 120萬之間，特定邊陲地段（如山坡地或老舊社區旁），偶爾仍能出現 7-9 字頭的「最低單價」個案，這類個案會大幅拉低該區的平均值。拿平均單價來作為買房子的參考值時…買貴了被當盤子！出低了，被當奧客！同樣是水蜜桃…拉拉山的水蜜桃賣的價格能跟其他地區一樣嗎？更何況還有大小顆、品種之分別呢？
這類新聞數據的主要功能是「看熱鬧（大環境趨勢）」而非「看門道（精確定價）」。對於一般消費者，與其看全區平均單價，不如鎖定特定產品類型（如：十年內電梯三房）的成交分布，才能避免被「平均值」誤導。

房屋成交與否除了看行情以外，最重要的一點就是感覺舒不舒服（俗稱:厝緣)自住客不要為了貪圖便宜去買你感覺不舒服的房子，這點很重要，相對的，讓你感覺舒服的房子也可以接受高一點的價位，尤其是選擇蛋黃區的房子時。

#房地產有專攻#0912-913923高仕不動產陳總