請求返還宿舍等事件－房地產陳總部落客

請求返還宿舍等事件

案由摘要：請求返還宿舍等事件

裁判日期：民國 113 年 09 月 25 日

裁判要旨：

按當事人於房屋建築完成前，如約定由一方為他方出資並興建，而依立約當時之情形，可認該一方有由他方原始取得該新建房屋所有權之真意者，非不得由該他方於該新建房屋建築至可遮風蔽雨，成為獨立之不動產物權客體時，原始取得該房屋之所有權，此與出資者係為自己而新建房屋可原始取得所有權者，尚屬有間，且無違物權法定主義。

最高法院民事判決 113年度台上字第760號

上訴人桃園市桃園區東門國民小學

法定代理人黃玉鳳

訴訟代理人謝清昕律師

被上訴人邱黃月光

廖 0 光

共同訴訟代理人林明信律師

被上訴人

廖 0 光廖 0光廖 0光

廖 0 光廖 0 光廖 0 光

上列當事人間請求返還宿舍等事件，上訴人對於中華民國112年8 月8日臺灣高等法院第二審判決（110年度重上字第409號），提起上訴，本院判決如下：

主文

原判決廢棄，發回臺灣高等法院。

理由

一、上訴人主張：

坐落桃園市○○區○○段000地號土地為伊管理之桃園市土地，被上訴人廖0光以次7人（下稱廖0光7人）之母即訴外人廖謝0楣為伊所屬教師，雖出資在伊舊有宿舍基地即上開土地上如第一審判決附圖編號390⑴所示部分（面積 54平方公尺，下稱系爭土地），建築門牌號碼同區○○路000 號房屋（下稱系爭建物），惟廖謝建楣起造時即與伊約定，由伊取得系爭建物所有權，做為宿舍使用，廖謝0楣僅取得使用權，雙方就系爭建物成立使用借貸關係。廖謝0楣及其配偶即訴外人廖德濟均已死亡，系爭建物之使用借貸期限屆滿，被上訴人邱黃0光占有使用系爭建物，無正當權源等情。爰先位依民法第767條第1項前段、中段、第184條第1項前段、第179條規定，擇一求為命邱黃0光遷出騰空返還系爭建物，及自民國107年6月29日起至騰空返還系爭建物之日止，按月給付新臺幣（下同）5,535元之判決。縱認系爭建物為廖謝0楣向伊借地所建，廖謝0楣及其配偶死亡後，借用土地之目的已完畢，系爭建物亦無權占有系爭土地等情。爰備位依繼承及宿舍借用契約第2條約定、民法第767條第1項前段、中段、第470條第1項規定，擇一求為命廖0光7人拆除系爭建物，返還系爭土地（上訴人於原審始就先位之訴騰空遷讓返還系爭建物部分追加民法第184條第1項前段、第17 9條規定之請求權；就備位之訴追加依宿舍借用契約第2條約定、民法第470條第1項規定之請求權）。

二、邱黃0光、被上訴人廖0光抗辯：

廖謝0楣出資向上訴人借地建屋，原始取得系爭建物所有權，嗣由廖0光7人繼承系爭建物所有權及借地建屋關係，並將系爭建物委任邱黃0光管理而占有、使用，上訴人亦非系爭建物所有人或事實上處分權人，請求騰空遷讓返還系爭建物及給付不當得利，均無理由。上訴人未依廖謝0楣於70年9月17日出具之切結書（下稱系爭切結書）及宿舍借用契約之約定，給付系爭建物之補償，亦不得請求拆屋還地。

三、原審廢棄第一審所為上訴人先位之訴勝訴之判決，改判駁回上訴人之訴，並駁回上訴人備位之訴及先、備位之追加之訴，理由如下：

㈠廖謝0楣原為上訴人所屬教師，簽立系爭切結書予上訴人後，自費出資在上訴人原木造宿舍（已滅失）基地（即系爭土地）上建築系爭建物。廖謝0楣於90年9月3日死亡，繼承人為廖0濟及廖0光7人，嗣廖0濟於94年9月22日死亡，其繼承人為廖0光7人。

㈡依系爭切結書內容，廖謝0楣自費出資就地整建房屋，無贈與並轉讓新建房屋之所有權或事實上處分權予上訴人，亦無向上訴人借用新建房屋，使上訴人因此取得新建房屋之間接占有，以代交付之意旨，且約定收回基地或地上物時，應從優補償現住人。可見簽立切結書時，上訴人、廖謝0楣均誤認出資新建房屋之廖謝0楣為宿舍現住人，非系爭建物所有人，所約定之「現住人」應指出資新建房屋之廖謝0楣，廖謝0楣係向上訴人借用系爭土地建築系爭建物，而非向上訴人借用系爭建物。依系爭切結書第5條約定，上訴人補償系爭建物所有人後，始取得請求建物所有人移轉系爭建物所有權或事實上處分權之債權，方可向現住人請求收回系爭建物及系爭土地。而廖謝0楣及廖0濟先後簽立宿舍借用契約予上訴人，所約定廖謝0楣退休後借用系爭建物期限，或使用期限至借用人及配偶死亡時止等，係系爭建物興建完成後就借用建物所為，非廖謝0楣借用系爭土地之使用期限約定。堪認上訴人與廖謝0楣間就系爭土地所成立之借地建屋契約，未定有期限。

㈢先位之訴部分：

上訴人出借系爭土地予廖謝0楣自費建屋居住，係為解決當時無法提供所屬教師宿舍之問題，系爭建物現仍堪居住使用，與因任職關係獲准配住宿舍情形不同，可認廖謝0楣自費建造系爭建物而使用系爭土地之目的尚未完畢。廖謝0楣原始取得系爭建物所有權，其與配偶死亡後，系爭建物由廖0光7人繼受取得，邱黃0光基於與廖0光7人間之委任關係而占有、使用系爭建物，上訴人未取得系爭建物所有權或事實上處分權，則邱黃0光占有、使用系爭建物，未侵害上訴人之權益。上訴人請求邱黃0光騰空遷讓返還系爭建物及給付相當於租金之不當得利，尚非有據。

㈣備位之訴部分：

宿舍借用契約第2條約定，係誤認廖謝0楣未原始取得系爭建物所有權，而就建物使用期限所為約定，對借用土地部分不生影響，廖謝0楣自費建築系爭建物而使用系爭土地之目的尚未完畢，系爭切結書約定之借地建屋關係仍存在，系爭建物占用系爭土地有正當權源，上訴人亦不得請求拆除系爭建物，返還系爭土地。

㈤從而，上訴人先位依民法第767條第1項前段、中段、第184條第1項前段、第179條規定之法律關係，請求邱黃0光遷出騰空返還系爭建物，及自107年6月29日起至騰空返還系爭建物之日止，按月給付5,535元；備位依繼承及宿舍借用契約第2 條約定、民法第767條第1項前段、中段、第470條第1項規定，請求廖0光7人拆除系爭建物，返還系爭土地，均為無理由，不應准許。

四、本院之判斷：

㈠按當事人於房屋建築完成前，如約定由一方為他方出資並興建，而依立約當時之情形，可認該一方有由他方原始取得該新建房屋所有權之真意者，非不得由該他方於該新建房屋建築至可遮風蔽雨，成為獨立之不動產物權客體時，原始取得該房屋之所有權，此與出資者係為自己而新建房屋可原始取得所有權者，尚屬有間，且無違物權法定主義。又契約發生疑義，法院依民法第98條規定，應通觀契約全文，斟酌立約當時之情形，並參酌交易習慣與衡量誠信原則，就文義上及理論上詳為推求，以探求當事人締約時之真意，俾作為判斷當事人間權利義務之依據。

㈡依卷附系爭切結書記載，已明示廖謝0楣「願意自費就地整建」、「工程費由現住人（廖謝0楣）自行負擔」、「現住人享有地上物使用權」、「居住權不得轉讓或出租」、「地上建築物之維護費用由使用人（廖謝0楣）自理」、「公家（上訴人）須收回該建築基地或地上物時」等情（一審卷一 73頁），其文義及用語甚為明確及淺顯。又系爭建物之前身，即為上訴人管理而配住予當時任職上訴人之教師廖謝0楣之宿舍；嗣因廖謝0楣與上訴人意思合致，由廖謝0楣書立切結書，出資建築完成現有建物一節，為原審確定之事實。似見尚非無識之老師廖謝0楣，應無誤認其可在原有宿舍基地上，新建屬於自己所有房屋之可能；亦難認上訴人無任何法令依據，竟願將宿舍基地交由廖謝0楣老師個人新建非屬宿舍之房屋。參以廖謝0楣嗣後多次書立宿舍借用契約，載明「借用人（廖謝0楣）服行公務需要，向貸與人（上訴人）借用後開宿舍使用」、「借用期間」、「借用人」、「將借用宿舍交還貸與人」、「違反之者應即終止借用契約」、「願遵守……事務管理規則、宿舍管理之規定」各等語（一審卷一19、21頁），再度多次清楚表明「宿舍借用」之旨。則原審將此文義甚為明確之系爭切結書及宿舍借用契約，解釋為係上訴人與廖謝0楣因誤認而為，非屬宿舍借用契約，而為系爭土地之借地建屋契約，已與意思表示解釋之規定有違。況上述事證如經綜合觀察，是否不足以認定廖謝0楣當時係為上訴人出資並興建，非為自己興建，而有使上訴人原始取得系爭建物所有權之真意，亦待澄清。是原審徒以出資建築之廖謝0楣原始取得系爭建物所有權，而系爭建物仍堪使用，使用土地之目的尚未完成，現住人邱黃0光未侵害上訴人權益，且廖0光7人因繼承而取得系爭建物所有權或事實上處分權，有占有使用系爭土地之正當權源等詞，駁回上訴人先位、備位及追加先、備位之請求，所為契約解釋及判斷，難認符合論理、經驗及證據法則，亦不符契約解釋之規定。