房地產陳總部落客

新北市蘆洲區「防災都更2.0」政策首宗自主更新案例

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新北市蘆洲區光華段965地號都市更新案近日核定公告，成為「防災都更2.0」政策首宗自主更新案例。該案原為海砂屋社區，因結構受損具重建急迫性，在住戶整合共識與市府制度支持下，成功取得最高1.5倍容積獎勵，成為老舊社區自主更新的重要示範。

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新北市 容積獎勵 防災都更2.0 新北市蘆洲區光華段965地號 海砂屋社區 重建急迫性 老舊社區自主更新 限期拆除 容積獎勵極大化

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都更合建都更戶最在意的核心問題對於都市更新與合建案，地主（都更戶）最在意的核心問題，通常圍繞著「權益分配」、「居住品質」與「合約安全」這三大支柱。根據實務經驗與相關法規（如《都市更新條例》），以下是都更戶最關心的幾個關鍵指標：

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居住品質 都更合建 權益分配 合約安全 都市更新條例 權利價值分配 舊屋換新屋 地價稅減免 房屋稅減免 土地增值稅減免 契稅減免

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遺產規劃稅務陷阱與解方

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※本文解析:這則實務分享非常切中要害，完全點出了許多民眾在規劃身後事時最容易踩到的「稅務地雷」。面對牽涉到兩段婚姻、預期未來極有可能發生繼承糾紛的複雜案件，當事人急著在生前將產權「落袋為安」是人之常情，但若缺乏通盤的規劃，往往會弄巧成拙。除了新聞中提到的《遺產及贈與稅法》第15條「死亡前兩年贈與視為遺產」的規定，會讓當事人的防護網被看破手腳之外，實務上這種「重病急過戶」的操作還會引發另外兩大痛點：

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房地合一稅 遺產稅 贈與 繼承 稅務地雷 遺產及贈與稅法第15條 死亡前兩年贈與視為遺產

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都更協議合建與權利變換有什麼不同?

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在都市更新的實務中，「協議合建」與「權利變換」是兩種最常見的實施方式。簡單來說，前者像是在做「私人買賣」，後者則像是在進行「財產清算與分配」。以下為您整理這兩者的核心差異：

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實施者 權利變換 土地增值稅 都市更新, 協議合建 共同負擔 契稅

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台北市「防災型都更」容積獎勵「拿滿」的絕對要件?要將台北市「防災型都更」（專案計畫）的容積獎勵「拿滿」，其實有非常明確的硬指標。這套制度的邏輯是：先取得「入場券」，再透過「疊加」來突破一般都更 50% 的天花板，最高衝向基準容積的 100%（即 2 倍）。以下是獎勵值拿滿的 3 大絕對要件：一、 取得「入場券」：結構安全 ID 值 < 0.35

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台北市 防災都更 ID值 合法建築物 面積門檻 設計規範 高比例原容積建物

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【法理分析】營利事業出售借名登記土地，實務認定屬「債權買賣」行為，應開立應稅發票並繳納營所稅

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※本文解析:核心法源依據
1. 財政部最關鍵之解釋令（針對農地借名登記之延伸應用）
函釋編號：財政部 101 年 7 月 4 日台財稅字第 10104563040 號令核心內容： 營業人購買農地，囿於法令限制借名登記於他人名下，嗣後出售該土地並取得代價，屬「債權買賣」行為。稅務效果：營業稅： 應按出售價格開立「應稅」統一發票。

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營利事業所得稅 營利事業出售借名登記土地 債權買賣 借名登記 其他所得

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哪些房屋不計入全國總持有應稅房屋戶數及適用差別稅率?依「房屋稅條例第五條與第十五條第一項第九款規定住家用房屋戶數認定及申報擇定辦法」第4條規定，房屋有下列情形之一者，不計入納稅義務人全國總持有非自住住家用應稅房屋戶數及適用差別稅率：一、供住家使用之公有房屋。二、經目的事業主管機關認定符合住宅法第19條規定興辦之社會住宅。三、符合租賃住宅市場發展及管理條例第17條第1項規定之租賃住宅。四、經勞工主管機關核發證明文件之勞工宿舍及其附設員工餐廳。五、依建物所有權狀或使用執照登載，屬區分所有建築物專有部分以外之共有部分，並領有單獨建物所有權狀。六、專供停放車輛使用之停車空間。

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#房屋稅2.0 #囤房稅 #節稅攻略 #不動產新制 #全國總持有戶數 #差別稅率 #排除計戶

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【房市觀望下的強心針！高雄大學路景觀地標出 88.2 萬新高價】

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※本文觀點:一、 政策微調後的市場首戰
高市府地政局 115 年度第 1 季開發區土地標售於今日（25日）落幕，在央行上週微幅放寬第二戶限貸至 6 成後，市場信心明顯回穩。本次 5 標土地全數標脫，顯示優質建地在開發商眼中仍是抗通膨與保值的首選。二、 百立建設插旗，楠梓房價天花板再移動
本次標售最受矚目的，莫過於楠梓高大特區高雄大學路與大學南路口的 1,081 坪角地。該地坐擁高雄大學第一排景觀，吸引三家一線建商競標。最終由百立建設以個人名義拿下，單坪 88.2 萬元的價格，反映出建商對於「景觀稀缺性」的勢在必得。

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楠梓高大特區 抗通膨與保值 百立建設 房價天花板 推案房價成本分析 區域行情的跳躍 品牌溢價空間

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央行鬆綁房市管制 第二戶貸款成數調升至6成

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※央行政策解析:央行 2026 Q1 理監事會議重點摘要
●利率「連 8 凍」： 重貼現率維持在 2%，這是自 2024 年 3 月升息後，連續第八個季度維持利率不變。

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央行 2026 Q1 理監事會議重點摘要 利率「連 8 凍」 重貼現率 第 2 戶房貸成數放寬 換屋需求

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【專業解析】共有人死亡未辦繼承？拆解「分割共有物之訴」的民法適用與實務攻略
在不動產實務中，產權卡關最常見的導火線便是「共有人死亡且繼承人遲遲不辦理繼承登記」。面對這種幽靈產權，不僅無法進行買賣處分，連開發利用也處處受阻。身為共有人，如何透過法律程序強行「破局」？本文將從《民法》條文出發，拆解標準的法律路徑。一、 訴訟前提：繼承權的發生與代位繼承
當共有人死亡時，其財產權利依 《民法》第 1147 條 規定，自繼承開始時起，除法律另有規定外，由繼承人承受。

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繼承登記 分割共有物之訴 代位繼承 民法第 824 條 民法第 1147 條

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「3237 億房產被誰接走了？解析科技業與建商的掃貨密碼」

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※房地產解析:【文／高仕不動產 陳總】官網首頁／文章摘要推薦：

「不畏房市調控，2025 年 3,237 億巨額熱錢流向何處？高仕不動產陳總帶您解析：從台積電百億購廠案到大安區芙蓉大樓成交案，解密科技業與指標開發團隊的『掃貨密碼』。掌握辦公、廠房與土地整合的三大趨勢，洞察法人眼中的不動產真價值。」

在政府調控與信用管制的環境下，2025 年全台商用不動產與土地交易總額突破 3,237 億元。許多人好奇：在市場觀望氣氛濃厚時，是誰有這份膽識與實力接手？這筆巨額資金又流向了哪些產品？身為深耕房地產 30 年的專業代理人，我觀察到這並非盲目投機，而是有目的性的「精準掃貨」。

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工業廠房 開發價值 高仕不動產 精華區商辦 生產力 2025 年全台商用不動產與土地交易總額

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台北市中山長春公辦都更案：開發全攻略

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※都更解析:🏛️ 台北市中山長春公辦都更案：開發全攻略
一、 基地基本資料
地段地號： 臺北市中山區長春段二小段 559-12 地號等 47 筆土地。

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南京復興站 中山長春公辦都更案 寶山林建設 最優申請人 預計開價 產品規劃

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