套繪管制農地能否「整筆拍賣分錢」？法務部法律字第 10403514620 號函釋解析
【法規與函釋基本資訊】
發文單位： 法務部

發文字號： 法律字第 10403514620 號

發文日期： 民國 104 年 12 月 03 日

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套繪管制農地 共有物之分割請求權及限制 分割之方法 共有農地 變賣分割 農業用地興建農舍辦法 法定分割限制 分割效力

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建築基地法定空地能否「變價分割」？法務部函釋與實務爭點解析

事件背景
臺中地方法院審理分割共有物事件時，針對建築基地的法定空地能否透過「變價分割（拍賣共有物後分配價金）」產生疑義，函詢主管機關內政部，內政部隨後轉請法務部解釋。法務部於民國 114 年 9 月 3 日作成「法律字第 11403510690 號」函釋。

法務部函釋三大重點

法定空地受特別法嚴格限制

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分割共有物 共有不動產 變價分割 法務部 建築基地法定空地 建築基地法定空地分割辦法第 6 條

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滿滿「一般約」洗版平台？買賣方如何一眼挑出能打硬仗的「客製化房仲高手」
打開房產交易網站或各大社群平台，同一間屋子往往有五、六個仲介甚至更多…各自刊登，開價統一、照片內容相同，甚至屋主早就賣掉了資訊還掛在上面。這種「一般約洗版」的常態，讓買方找得心力交瘁，也讓真正想賣房的屋主在茫茫人海中無所適從。

要在「洗版大軍」裡避開亂槍打鳥的菜鳥或純轉發資訊的「鍵盤仲介」，挑出具備專業顧問思維的客製化房仲，關鍵在於學會觀察對方的專業軌跡與服務思維。

一、 盤整期市場的殘酷真相：專案 vs. 個案，誰能把有限買方「介紹成主顧」？
當市場處於熱絡期，阿貓阿狗都能成交；但當政策收緊、市場步入盤整，實力差距便徹底現形：

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斡旋 買方 中古屋買賣 調價與議價 客製化房仲 賣方 剛需自用需求

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【建商開發實戰】建地評估要多久？一文看懂合建時程、審查核心與拖延關鍵
最近有很多合建案有地主跟整合人很急切的問道:「建商是否願意蓋?」，而這個合建案不過才3天前見面談而已，一個土地合建案不會在短短一星期內就下決定。

核心結論：建商內部評估多落在 1 到 4 週
建商拿到一塊建地評估合建，純做「內部開發可行性快篩」僅需 3 到 7 天；若進入「建築師試排配置、精算營建成本與反推合建比例」，完整作業期約需 3 到 4 週。

一、建地合建評估三階段作業表

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合建 賣斷 買賣購地模型 合建分屋模型 合建案 分屋與找補

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持分土地誰會買？能賣多少？別只在脆上求解答，找對專業才是關鍵！

在社群平台或「脆」（Threads）上，經常看到這類發問：
「家裡繼承了持分土地，到底誰會買？」
「持分能賣多少錢？會不會被賤賣？」

老實說，在社群上發個短文問問，大多只能換來路人七嘴八舌的猜測或毫無實務根據的建議。持分不動產是一門高度專業的學問，而持分土地不是光講理論？有實務經驗與成交案例才能快速解決持分土地去化問題，就持分土地買賣而言應該要回歸實務與專業市場。

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專業 優先購買權 持分不動產 實務 持分土地去化 持分土地誰會買

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內政部重磅放寬！非直轄14縣市捐建社宅容積獎勵提高至2倍、上限衝至1.8倍

為引導民間充沛資金與開發量能投入社會住宅政策，內政部正式修正發布「都市計畫法臺灣省施行細則」第34條之4，全面擴大民間捐建社會住宅的容積誘因。本次修法大幅拉高容積獎勵倍數與開發天花板，適用基隆市、新竹縣市、苗栗縣、嘉義縣市等全台14個縣市，為區域土地開發與建案總銷注入全新活水。

本次修法三大核心重點

• 容積獎勵倍數翻倍：民間開發案捐贈社會住宅樓地板面積，獎勵倍數由原先標準大幅提高至 2 倍（即「捐 1 坪回饋 2 坪」容積），扣除捐建成本後仍具備實質增加的可售樓地板空間。

• 法定容積上限放寬：整體建築基地之獎勵總容積上限，由原先法定容積的 1.5 倍放寬至 最高 1.8 倍，有效打破既有開發容積天花板，提升大基地與高強度開發效益。

• 適用全台 14 縣市：涵蓋適用「都市計畫法臺灣省施行細則」之所有非直轄縣市，全面推動非六都精華區與產業聚落周邊之住宅量能。

修法前後規格與適用範圍對照

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都市計畫法臺灣省施行細則第34條之4 容積獎勵倍數 民間捐建社會住宅 捐一給二

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選對經紀人，才是房屋買賣的「成交王道」

商業思維的啟發：精準價值帶來龐大效益
抖音上有個經典的商業邏輯：

當你擁有 1 萬個會員，只要每人每天為你貢獻 20 元，一天就有 20 萬元，一年便能累積數千萬營收。

這個道理放在房地產買賣同樣適用——房仲的核心價值在於撮合買賣雙方、促成交易並獲取合理報酬。然而，房地產是動輒數百萬至數千萬元的大宗資產，關鍵不在於盲目亂槍打鳥，而在於專業的「精準對接與專業實力」。

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房地產經紀人 實務經驗 中古屋買賣 專業誠信 房仲的核心價值 精準對接與專業實力 絕對成交 售屋意願

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高房價時代「靠爸靠媽族」買房指南：善用每年244萬贈與免稅額，破解二親等買賣與房貸收支比難題

在當前高房價與央行信用管制的環境下，年輕人單憑自身薪資要負擔頭期款與每月高額房貸，門檻極高。許多家庭選擇透過父母資助置產，甚至進行「二親等以內親屬間買賣」來完成資產傳承與購屋目標。

然而，父母資助若操作不慎，極易被國稅局依《遺產及贈與稅法》第 5 條認定為「視同贈與」或「代償債務」，面臨補稅加罰的風險。如何在現行稅制下合法利用免稅額、安全鋪陳金流，並順利通過銀行與國稅局的收支比審查？以下整理三大關鍵因應之道。

一、 贈與免稅額 244 萬：純儲蓄免申報，購屋移轉必須申報
現行稅法規定每人每年享有 244 萬元 的贈與稅免稅額（父、母各自計算，合計一年最高可贈與子女 488 萬元）。實務上區分「要申報」與「免申報」的核心在於資金的後續用途：

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頭期款 贈與免稅額 高額房貸 父母資助 遺產及贈與稅法第 5 條 金流路徑 生活贈與 現金贈與

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「持分不動產」處分與活化服務，『稅務與資金解套』、『家族共有人僵局解套』、『資產活化與傳承配置』

『稅務與資金解套』

遺產稅最高達20%？別讓繼承的不動產，成為現金流的負擔。

繼承了長輩留下的精華地段房地，卻面臨巨額遺產稅與多位繼承人意見分歧？

• 不需全體同意：依法辦理個別持分買賣與融通，快速取得完稅與周轉資金。

• 專業稅務試算：協助評估房地合一稅、土地增值稅與遺產稅最佳處分路徑。

• 全程合法保密：地政士與專業法務團隊進駐，杜絕後續親屬法律糾紛。

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持分不動產 資產活化與傳承配置 家族共有人僵局解套 稅務與資金解套 未辦繼承登記不動產 持分共有

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前手無償借地開路建屋，知情後手可否請求不當得利？

——臺灣高等法院暨所屬法院 108 年法律座談會民事類提案第 1 號評析

案例事實簡述

建商甲所有之 A 地未面臨道路，為興建房屋出售，徵得鄰地 B 地所有權人乙之同意，無償提供 B 地部分土地開設道路供 A 地通行，乙並出具「土地使用同意書」供甲申請建照。嗣後甲於 A 地興建透天房屋 10 棟售予第三人。

數年後，乙將 B 地出賣予知情之丁（丁明知 B 地現況供該 10 棟房屋通行）。丁取得 B 地所有權後，向該 10 棟房屋所有權人主張使用 B 地之不當得利。

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不當得利 通行事實 買受既成通行私有地 無償通行同意書 民法第 148 條

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土地遭占用蓋屋，地主查無稅籍？法規盲點、訴訟破局與聲請調查證據全攻略

一、 核心法規與實務盲點

• 稅捐稽徵法第 33 條之保密限制：房屋稅之納稅義務人為建物所有權人或事實上處分權人。房屋稅籍底冊、課稅現值、設籍人等均屬個人課稅隱私，稅捐稽徵人員負有絕對保密義務。

• 「地主」不等於「法定查調對象」：單憑土地所有權狀或「利害關係人」名義，無法直接臨櫃查調地上物稅籍。地主必須取得確定判決等執行名義，或由承審法院函查，稅捐機關始得依法提供。

二、 訴訟操作四步驟流程

1. 現況蒐證：拍攝地上物外觀、門牌，申請土地登記謄本、地籍圖，委託地政事務所進行土地複丈（指界/現況測量）。

2. 提起民事訴訟：依《民法》第 767 條（物上請求權）與第 179 條（不當得利）提起「拆屋還地」訴訟。若不知實際出資建屋者，可先列現場占有人或門牌設籍人為被告。

3. 聲請法院函查：依《民事訴訟法》第 288 條、第 346 條規定，具狀聲請承審法院向地方稅務局函調稅籍底冊及歷年納稅義務人名冊。

4. 強制執行與追償：判決確定後，取得執行名義聲請強制拆除，並追討起訴前 5 年至返還土地日止「相當於租金之不當得利」。

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不當得利 拆屋還地 土地遭占用蓋屋 稅捐稽徵法第 33 條 物上請求權 事實上處分權人

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持分土地只有幾坪賣不掉？小持分也能換現金！

免全體同意・專辦雙北各類土地持分買賣・國私共有產權解套

您名下的土地，是否也卡在這些「產權死局」？

翻開土地登記謄本，發現產權狀態讓人頭痛：

• 持分零碎只有幾坪： 繼承下來持分極小，其他共有人不願買、自己也無法利用，每年卻要白繳地價稅。

• 共有人名冊有「國有財產署」： 國私共有產權複雜，私地主意見分歧，隨時面臨國產署向法院訴請「變價分割」強制法拍的風險。

• 地上有違建占用或列入都更範圍： 想賣賣不掉、想合建談不攏，放著宛如動彈不得的「死資產」。

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持分土地 雙北市 變價分割 專任委託 國私共有產權解套 土地持分買賣 專業去化

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