── 最高法院 115 年度台上字第 1042 號民事判決剖析
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老舊公寓頂樓平臺被 4 樓占用加蓋，2、3 樓住戶提告要求「拆屋還地」並主張「通行權」勝訴。然而，最高法院廢棄發回原判決，明確指出：若建築結構特殊且其他住戶數十年來互相容忍、未予干涉，應審慎評估是否已成立「默示分管契約」，不能一概認定為無權占有。中古屋交易時，這類頂樓加蓋與分管約定的歷史背景極為關鍵！
最高法院 115 年度台上字第 1042 號民事判決(請求確認通行權存在等)
一、 案情緣起：58年老公寓的頂樓使用爭議
本案為臺北市一棟於民國 58 年合建完成的 4 層樓老舊公寓，各樓層均獨立登記為專有部分：
頂樓使用現況：自 58 年完工時，4 樓原住戶即於頂樓平臺蓋有增建物，並在 4 樓樓梯口設置鐵柵門阻隔通行。
通行結構特殊：其他樓層住戶若要通往頂樓平臺，必須行經 4 樓住戶的室內專有部分。
訴訟發端：
4 樓現住戶（上訴人）：於 107 年經法院拍賣取得 4 樓建物及頂樓增建物。
2、3 樓住戶（被上訴人）：主張頂樓平臺為全體共有人共有，且具備防火避難與水塔供水功能，提告要求確認對 4 樓室內通道有「通行權」，並主張 4 樓住戶應拆除頂樓增建物將平臺返還全體共有人。
二、 歷審態度與訴訟爭點
原審（高等法院）原本判決 2、3 樓住戶勝訴，認定頂樓屬共用部分，且 4 樓住戶無法證明有分管合意，住戶過去未反對僅屬「單純沉默」。
但最高法院廢棄了原審判決，將案件發回高等法院重審。兩造立場與法院態度對比如下：
| 訴訟主體 | 主張與訴訟立場 | 原審（高院）判決 | 最高法院廢棄理由 |
| 2、3 樓住戶(被上訴人) | 1. 頂樓平臺為共用部分，4 樓無權占用。2. 應享有通行 4 樓內部空間至頂樓之權利。3. 要求拆除頂樓增建並返還平臺。 | 勝訴認定頂樓具避難性質，4 樓無法證明有分管合意；住戶未反對僅屬單純沉默。 | 認定原審判決違法忽略了「數十年未干涉」與「需穿越 4 樓室內」等歷史使用現況，未詳查是否已構成默示分管。 |
| 4 樓住戶(上訴人) | 1. 合建之初即合意頂樓由 4 樓單獨使用。2. 58 年建照依當時法規免設屋頂避難平臺。3. 2、3 樓住戶數十年來未曾通行，應受分管契約拘束。 | 敗訴原審未採納 4 樓提出之建築師意見書與歷史建造事實。 | 認同 4 樓上訴有理原審對 4 樓提出的建築法規等重要防禦方法未說明不採納理由，構成判決不備理由。 |
三、 最高法院廢棄發回的 2 大關鍵理由
最高法院指出原審判決在法律適用與事實調查上有重大瑕疵：
1. 忽略可能已成立「默示分管契約」
◎舊法適用原則：依《公寓大廈管理條例》第 55 條第 2 項但書規定，在該條例（84 年）施行前已取得建照之老舊公寓，不受共用部分不得約定專有之限制。
◎默示合意之認定：共有人若劃定使用範圍、互相容忍，且對於他共有人使用收益各自占有部分未予干涉「歷有年所」，即難謂無默示分管契約存在。
◎本案事實：頂樓增建與公寓同時於 58 年完工，且前往頂樓需經過 4 樓專有空間，2、3 樓住戶自承「數十年來均未通行」。原審將此長期容忍僅歸類為「單純沉默」，忽視了整體建築結構規劃與長期使用現況，實有可議。
2. 未審酌重要防禦方法（判決不備理由）
◎法規與目的調查：4 樓住戶已提出竣工圖及建築師事務所意見書，證明依 58 年申請建照時之《建築技術規則》，該公寓依法免設屋頂避難平臺，且 1 至 3 樓另設有非常爬梯可通往防空地下室。
◎判決違法之處：頂樓平臺是否屬於「依法必須提供之防火避難平臺」，攸關增建是否違法或影響公共安全。原審對此攸關判決結果的重要證據與主張完全未在理由中說明為何不採，構成《民事訴訟法》第 469 條第 6 款之判決不備理由。
四、 總結與實務啟示
本案為老舊公寓常見的「頂樓加蓋」與「通行權」爭議提供了明確的法律觀察點：
1.歷史現況與默示分管：老舊公寓頂樓平臺若自始即由特定樓層管領使用，且其他住戶數十年未予干涉，法院應審慎評估是否已形成「默示分管契約」。
2.通行權劃定需考量專有權：若通行頂樓必須侵入他人專有住宅空間，且數十年來並無通行事實，不能輕易認定其他住戶享有通行權。
3.老屋回歸當時建築法規：評估頂樓增建是否違法或應否拆除時，應回溯興建當時的建築技術規則，而非直接以現行法規套用。
買賣中古屋的專業仲介：高仕陳總
在處理老舊公寓買賣或產權整合時，頂樓增建的使用權限與通行條款常是買賣雙方忽視的隱形風險。購買前務必釐清建照年代、分管習慣及歷史通行事實，方能保障權益！
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