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數據沒造假，只是你不懂「平均數」的陷阱！陳總解析：被 CPI 隱藏的房租與物價真相

※本文觀點:

「CPI數據是否造假」？

這是一個非常普遍且合理的疑問。這種「官方數據」與「民眾體感」嚴重脫節的現象，在經濟學上有一個專有名詞，叫做「通膨預期與實際通膨的落差」。

並非官方刻意「造假」數據，而是統計方法的邏輯與我們日常生活的直觀感受存在本質上的差異。這當中的「貓膩」主要藏在以下幾個細節裡：

1. 「一籃子商品」vs. 「荷包裡的痛」
官方 CPI 統計的是一個龐大的「消費籃子」，包含食衣住行育樂等數百項商品與服務。

民眾的視角： 我們對「購買頻率高」的商品（如便當、雞蛋、衛生紙、加油）價格變動極度敏感。這些東西漲價，我們每天都有感。

官方的視角： 籃子裡還包含「購買頻率低」但權重也不小的商品（如電視、電腦、通訊費、汽車）。這些工業產品常因技術進步而「跌價」或「價格持平但性能變好」。

結果： 日用品的大漲幅，被電子產品的跌幅「平均」掉了，導致總指數看起來溫和，但民眾覺得「活不下去了」。

2. 房價不算在 CPI 裡（這是最大的認知落差）
這是民眾最無法接受的一點。

民眾的視角： 房價飆漲是生活成本上升的最大元兇。

官方的邏輯： 在經濟統計定義中，買房屬於「資產投資」，不屬於「消費」。因此，房價的上漲完全不計入 CPI。

CPI 採計的是什麼？ 居住類別只計算「房租」和「自有住宅設算租金」。但現實中，台灣的房租漲幅往往遠遠落後於房價漲幅，且許多房東多年未漲租，這些數據拉低了整體的居住成本指數。

3. 平均數 vs. 個人生活型態
CPI 是一個全國性的「平均數」，代表的是一個「虛擬的平均家庭」。

如果你是外食族、租屋族，你的開銷主要集中在食物和租金，這兩項漲幅最大，你的「個人通膨率」可能高達 5-10%。

如果你是有房族、自煮、且少買新電子產品，你感受到的通膨可能就比較接近官方數據。

官方數據無法反映每個家庭不同的消費結構。

4. 縮水式通膨難以完全捕捉
廠商為了不漲價嚇跑客人，常採用「價格不變，份量變少」的策略（例如洋芋片變少、飲料變小瓶）。 雖然統計單位會試圖進行「品質調整」或換算單位價格，但在實務上，這種隱性的變相漲價很難在第一時間精確反映在 CPI 的總指數上，但消費者吃不飽的感覺卻很真實。

5. 核心 CPI 的誤導
政府官員或央行在談論政策時，常喜歡引用「核心 CPI」（扣除波動較大的蔬果和能源）。

理由： 蔬果和油價受季節與國際情勢影響大，扣除後才能看出長期趨勢。

現實： 對民眾來說，吃飯和加油就是最剛性的需求，扣除這兩樣東西後的數據，對老百姓的生活壓力來說，參考價值很低。

總結
所謂的「貓膩」，其實是統計學上的定義與人類心理感受的錯位。

官方數據是用來制定貨幣政策、調整利率的宏觀工具。

民眾感受是微觀的生存壓力。

當政府說「沒有通膨疑慮」時，他們的意思通常是「扣除短期波動與能源後，整體物價沒有全面失控」，但這並不代表您的荷包沒有縮水。

最新的數據（截至 2026年1月 與 2025年全年 的統計），這組數字非常完美地解釋了為什麼會有「數據造假」的錯覺。

簡單來說：「午餐和房租在漲，但蔬菜和油價在跌（或持平），統計局把它們平均了。」

以下是具體的細項拆解，這就是您感覺與數據脫節的證據：

1. 關鍵數據對比：總體 vs. 體感 (2026年1月/2025年底數據)

2. 為什麼您覺得「痛」？
從數據可以清楚看到，拉低 CPI 的是「非核心、波動大」的項目（蔬菜、油價），或者是「久久買一次」的項目（通訊設備、交通工具）。

但推升 CPI 的，全都是您「每天必須掏錢」的項目：

吃 (外食費 +3.27%)：這是每天的痛。

住 (房租 +2.00%)：這是每月的痛。

醫 (掛號費 +2.96%)：診所掛號費調漲，生病時立刻有感。

3. 特別關注：「房租指數」的貓膩
對於關注房地產的您來說，房租指數（目前約年增 2%）是個被嚴重低估的指標。

統計盲點： 官方調查樣本中，包含許多「長年未漲租」的老租約。

市場現實： 實務上，都會區的新簽租約漲幅往往在 5%~10% 以上。官方數據反映的是「全台灣平均」，而非「都會區新租約」的現狀，因此嚴重低估了無房族的痛苦指數。

結論
不是數據造假，而是「數學平均」掩蓋了「結構性漲價」。 當官方說 CPI 只有 1% 時，其實是說：「雖然你的便當和房租變貴了（+3%），但還好你的電腦和蔬菜變便宜了（-10%），所以大家扯平囉！」——這顯然與大眾的生活經驗不符。

「房租持續上漲」的趨勢，對於未來的房價或租金投報率可能會有什麼具體影響嗎？

這波「租金狂飆」跟過去單純隨物價通膨上漲不太一樣。

根據 2025 年底到 2026 年初的最新市場動態，租金的持續上漲正在對房市結構產生**「質變」。這不再只是通膨問題，而是正在重塑「租金投報率」與「房價支撐線」的關係。

以下針對您關心的房價與投報率，整理出的關鍵影響分析：

1. 投報率的「黃金交叉」出現了？
過去十幾年，台灣房市最大的痛點是「租金投報率過低」（全球倒數）。但現在這個公式正在改變：

現象： 目前房市進入「價穩量縮」（價格漲不動，但也不跌），但租金卻在飆漲（部分熱區甚至出現年漲幅 20% 以上的極端現象）。

影響： 當「分子（租金）」漲得比「分母（房價）」快，租金投報率將會被動式拉高。

陳總的機會點： 過去我們嫌棄投報率只有 1.5%~1.8% 的物件，如果租金能調漲 20%，投報率可能瞬間回到 2.2%~2.5% 的水準。這會讓原本在觀望的「置產型買盤」重新進場，因為現金流變好看了。

2. 對「房價」的影響：租金成為最強的「護城河」
租金上漲對房價最大的影響，不是推升房價大漲，而是「封殺了房價下跌的空間」。

防禦性邏輯： 當租金行情好，屋主（尤其是多屋族）的持有能力變強。「只要租得出去，且租金能覆蓋大部分利息」，屋主就沒有賠售急殺的壓力。

支撐點： 高租金會讓房價的「底部」墊高。這也是為什麼儘管 2026 年交易量預估會縮水，但價格卻很難跌下來的原因。

3. 政策的反作用力：囤房稅 2.0 的轉嫁效應
「貓膩」在這裡也有體現。政府推行「囤房稅 2.0」本意是逼出空屋，但實務上產生了兩個結果，反過來支撐了房價與租金：

稅金轉嫁： 房東直接將增加的持有稅轉嫁給房客，導致租金進一步上漲。

租金補貼的定錨效應： 政府發的租金補貼，常常變成房東漲租的理由（「反正你有補貼，我漲一點沒關係」）。這讓租金行情有了政府資金的「隱性擔保」。

4. 2026 年的特殊產品趨勢
根據目前的趨勢，這波「租金通膨」會讓兩類產品的價值被重新評估，這跟高仕不動產業務有關：

老屋翻新： 在台北市（如中山區），因為新房子租金太貴，經費有限的租客會回流尋找「有整理過的老公寓」。這類物件若能透過裝修拉高租金，其投報率成長幅度會遠高於新成屋。

微型商辦： 隨著住家租金暴漲，部分小型創業者或工作室會發現「住家兼辦公」成本太高，轉而尋找專門的微型商辦，這也是近期投報率表現較好的區塊。

總結
目前的局勢是：「買不起的（首購族）被逼著租，推高了租金；租金高了，又回頭支撐了房價。」

這形成了一個房價難跌的循環。對於投資置產客來說，現在的話術邏輯可能要調整： 「以前買房是看『未來會漲多少（資本利得）』，現在買房要看『租金能漲多少（抗通膨現金流）』。」

在這個「萬物皆漲，只有薪水不漲」的時代，看懂數據背後的真相，才能做出正確的資產配置。當現金購買力被通膨默默吞噬，房地產依然是抗通膨最強硬的護城河。