老爸過世了，誰是繼承人呢？所遺留的不動產，可以出售嗎？

案例
阿土伯是有擁有許多不動產的大地主，但某日因心臟病突發過世了。他有老婆阿土嫂及五個兒子，其中三個兒子已婚且已生子，不知誰為合法的繼承人呢？又因阿土伯遺留大筆的不動產，如果要出售部分的土地，在尚未完成繼承登記前，可以辦理買賣過戶給承買人嗎？

答：
【繼承登記的意義】
已登記的土地建物所有權人或他項權利人為自然人，因權利人死亡後其權利能力已終止，由合法繼承人依法繼承並向地政機關申請繼承登記。雖然在辦理登記前繼承人即已取得不動產物權，但在未辦竣繼承登記前，繼承人並不得再行處分﹝民法第七百五十九條﹞。

【繼承登記的要件】
一、須已辦竣產權登記：土地須已完成土地總登記，建物須已完成建物所有權第一次登記。
二、須在限期內辦理：繼承登記，自繼承開始之日起六個月內為之。逾期聲請者，每逾一個月得處應納登記費額一倍的罰鍰，但最高不得超過二十倍。至於繼承人向遺產稅稽徵機關申報遺產稅當日起算，至繳納稅額的限繳日期止及查欠稅期間，得視為不可歸責於申請人之期間予以全數扣除。
三、須先完納遺產稅：依據遺產及贈與稅法第八條的規定，在遺產稅未繳清前不得分割遺產、交付遺贈或辦理移轉登記。經繳清遺產稅後領得「繳清證明書」，或經稽徵機關核准發給「同意移轉證明書」、「不計入遺產總額證明書、「免稅證明書」者，才可以向地政機關申請繼承登記。
四、須登記名義人死亡：登記名義人包括所有權人及他項權利人，死亡包括自然死亡及死亡宣告。
五、須合法繼承人繼承：
﹝一﹞現行民法有關法定繼承人的規定，其順序如下﹝民法第一一三八、第一一三九條﹞：
１．直系血親卑親屬。
２．父母。
３．兄弟姐妹。
４．祖父母。
第一順序之繼承人，以親等近者為先。同一順序之繼承人有數人時，按人數平均繼承。但法律另有規定者，不在此限﹝民法第一一四一條﹞。
﹝二﹞代位繼承：依第一一三八條所定第一順序的繼承人，有於繼承開始前死亡或喪失繼承權者，由其直系血親卑親屬代位繼承其應繼分﹝民法第一一四０條﹞。

【結論】
依據上述民法的規定，阿土伯的繼承人為阿土嫂及他的五個兒子，而如果繼承人欲出售阿土伯遺留下來的不動產，是必需要先行繳清遺產稅，然後到地政事務所辦竣繼承登記後，才可再行申辦買賣所有權移轉登記予承買人的。