如何善用不動產糾紛調處機制
如何善用不動產糾紛調處機制
發表時間 2017/11/17 18:01
作者 廣華律師事務所 張珮琦律師
不動產糾紛調處委員會設立依據及受理案件概況
臺北市依據土地法第34-2條設置不動產糾紛調處委員會，受理直轄市縣（市）不動產糾紛調處委員會設置及調處辦法第2條所列案件。
自民國(下同)90年9月至106年6月，臺北市不動產糾紛調處委員會受理案件以共有物分割為大宗，另有少量的時效取得爭議事件、總登記公告異議案件、界址爭議等案件，總共受理案件373件，204件作成調處結果，其中53件不服調處結果提起訴訟。
臺北市共有物分割案件之所以占受理案件之大宗，原因不外乎臺北市土地價值高，土地因繼承等因素有多數共有人難以利用，提起分割訴訟成本過高等。
如何善用不動產糾紛調處機制協助解決共有土地分割問題
共有土地雖可由共有人共同管理或依照約定方式管理，但實際上共有人甚難達成管理約定，常見少數共有人或第三人占用共有物；或共有人人數過多，每位共有人應有部分過小，致無人願意管理修繕共有物，導致共有物荒置或任令他人占用。
共有人如欲處分共有物，當共有人人數多，或有不居住在國內之情形，則除非符合土地法第34條之一之要求亦難以處分。
而依據土地法第34條之一處分共有物，需踐行之程序繁雜冗長。
對於其他共有人而言，處分價格是否與周遭行情相符，主張優先承買權需大量資金等。
除了處分共有物外，將共有物分割是另一種讓土地得以活化利用之方法。
共有人雖可透過協議方式進行分割，但實務上因共有人人數過多，意見分歧難以整合，加上有時部分共有人實際佔用共有物但應有部分比例不足而不願分割，有時是部分共有人急欲出售，但其他人不願分割也不願出售，而難以達成協議分割。
共有人如無法達成協議分割，雖可至法院提起分割訴訟，但因原告、被告人數眾多，兩造均可提出分割方案，法院多需將各種分割方案送請不動產估價師進行鑑價，鑑價後再讓雙方表示意見進行辯論，判決確定時已耗費數年（最高法院105年台上第1769號判決、最高法院104年台上字第1056號判決參照）。
土地法第34條之1第6項所規定不動產糾紛調處，性質屬協議分割之一種，僅因某些共有物人數眾多，始設計由行政機關加以調和各共有人間之利益及以「一段時期內合法通知無異議」，在法律上為擬制之同意協議之效果。
共有人可善用此機制進行共有物分割，不僅節省訴訟費用，也能節省時間，儘快促成不動產之利用。
縱使事後少數共有人起訴否認擬制協議分割，原不動產糾紛調處委員會的調處建議，於具體分割共有物訴訟中，仍具有高度參考價值，期盼共有人能善用不動產糾紛調處機制。
@專營:台北市/新北市/桃園市/共有物處理/持分房地產/共有土地/持分房屋/0912-913923高仕陳總
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