看懂2個眉角 買到穩賺老公寓 老宅體檢必懂心法，大公開！
都更熱潮加持，再加上相同預算就能買到台北市門牌，讓老公寓買氣持續加溫。但30年老屋問題多多，專家告訴你，這樣挑，保證不買到老宅地雷。
2014/06/03 出處：財訊趨勢特刊 第 44 期 作者：林 過
台北市政府日前修法放寬都更面積，讓都市更新重露曙光。
隨著都更有望，加上房價直直飆漲，近期老公寓又再次受到關注，尤其是都會區老公寓，詢問度比起以往增加了2成到3成，透過購買老公寓入住市中心，成了預算不高的消費者購屋撇步。
根據實價登錄資訊統計，台北市公寓成交分布占比，前4名分別是文山、內湖、士林以及北投區，公寓行情皆低於台北市公寓平均48.9萬元，每坪單價分別是38.4萬、44.3萬、47.3萬元、42.3萬元，房價簡直比新北市第一圈的新屋還要便宜，再加上愈來愈多買方抱持著「相同預算不如買台北市門牌」的購屋心理，郊區公寓產品交易持續熱絡。
信義區不動產企劃研究室專案經理曾敬德指出，北市屋齡較低的電梯大廈高房價，讓很多民眾買不下手，部分民眾改選擇價格較為親民的公寓來滿足居住的需求，台北市住宅中，就有超過5成以上為屋齡30年以上的老屋，等於每2間北市住宅，就有一間屋齡超過30年，老公寓交易也十分頻繁。
永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛分析，台北市為「總價市場」，而文山、內湖、北投、士林為北市房價相對平價的區域，在公寓價格更親民之下，吸引想入住台北的民眾爭相湧入，順勢推升區域的公寓買氣。 除了台北市公寓熱銷外，近來新北市公寓也開始受到重視，尤其新莊公寓每坪均價28.1萬元，30坪不到千萬元，加上新莊又有捷運通過，交通便利，使得新北市公寓也跟著看俏。
曾敬德表示，相同的購屋預算，在新北市能挑選到坪數更大、住宅條件更優質的低價好宅，在通勤族選擇「以時間換空間」心態下，新北市鄰近捷運站的舊公寓也特別熱賣，讓新北市公寓行情表現不俗。
都更條件大解禁
老公寓超搶手 而近來隨著都市更新逐漸解套，加上台北市府4月底新增「都市更新快速通關」及「老屋重建」兩方案，都更案審議時間縮短在3到6個月內，都更面積修改放寬到500平方公尺、約151.25坪基地就可都更，只需3個月，就能申請建照，更使得公寓物件受到市場關注。
科技業的蔡先生原本規畫買40坪含車位的中古大樓，新店區含機械車位的中古大樓總價1450萬元，但文山區興隆路含平面車位卻只要1200萬元，雖然興隆路是老公寓，不如新店的新成屋，但價格一比卻差了250萬元，而且文山區還是台北市門牌，附近也有知名學區，都市社區規畫相對完整，對於蔡先生來說更具有吸引力。
不少民眾開始重回台北市購買老公寓，除了自住外，也有部分是為了投資保值，部分是為避免未來房屋跌價，也有民眾到新北市看屋後，考量台北市福利比較好，寧願重回台北市，以大安區來看，房價漲幅大、跌幅慢，具保值、增值功能，反而更受歡迎。
資料來源：內政部
註：統計區間為2013/11~2014/4
挑屋原則1： 屋況看仔細，2樓最要小心 買老公寓實坪多又有都更機會，但翻新成本不小，最少都要300萬元起跳，也因此購買老公寓最好要預留一筆裝潢費用，且要仔細觀察屋況、左鄰右舍的狀況，以免買到地雷屋。
曾敬德分析，購買老公寓最容易遇到的問題就是屋況普遍不佳，尤其有些老公寓經過投資客包裝、裝潢過後，連原本屋況差的地方都遮掩起來了，看屋時更容易被忽略。因此，檢查屋況是購買老公寓最需要注意的地方，交屋時務必仔細驗屋，有任何疑慮也最好當下立刻點交清楚，以免事後又發生糾紛問題。
房地產名嘴Sway建議，老公寓交屋前最好可以要求仲介或是自己重新調閱建物登記謄本，仔細審視房屋的相關資料，例如是否有增建、是否有其他貸款問題尚未解決，了解房屋的所有資料。
驗屋時，最怕原屋主隱瞞漏水問題，而仲介也沒有察覺，在不自覺的情況下入住才發現漏水嚴重，事後重新整修耗費大筆資金。
Sway建議，驗屋時要特別注意窗戶縫隙、牆壁邊緣，可以觀察牆壁上有沒有水痕，從外觀來看是否有漏水的痕跡，另外也可觀察鄰居外牆，有沒有滲水的現象。 壁癌問題難解決，也有不少投資客裝潢過的老公寓，只是把壁癌用木板、裝潢手法遮起來、沒有好好處理。
因此驗屋時要特別留意窗框填縫的部分，也要仔細觀察所有的牆面，以及牆壁與天花板的交接處。 另外水電管線問題也很重要。一般來說，只要是超過10年的房屋，水電管線大部分都會發生問題，普通的就是水管生鏽、卡垢，嚴重的則可能造成水管漏水、糞管卡住，電路不足、跳電，如果事先沒有察覺，都會造成事後重新整理的麻煩，尤其是2樓的房子，更要特別注意排水問題，通常公寓排水管線會在2樓交會再往下到1樓，如果水管不通，很有可能在2樓回堵，造成2樓淹水問題。交屋時，務必仔細試試看水管排水功能。
Sway建議，可以在臉盆、浴缸放水後排掉，或是試沖馬桶，測試排水功能；也可以把每個插頭孔都插上電器，測試看看能否通電，並且測試全部電器都插上後，是否會跳電。 挑屋原則2： 貸款算清楚，老屋可能只能貸5成 另外，曾敬德指出，公寓產品對老人不方便，如果是屆齡退休或是換屋需求者，最好考慮一下家中居住人口的需求，再購買老公寓，以免買了以後發現上下樓梯不方便，造成生活困擾。
老公寓除了屋況問題，另外則要注意地段及貸款成數。
曾敬德分析，目前銀行貸款的成數大概是7成，但因為有些老公寓地段不佳，或是屋齡真的過高，貸款成數可能只有5、6成，因此購買老公寓前千萬得衡量自己的資金能力，以免簽約買屋後發現貸款不順利，無法付出頭期款，導致違約。
曾敬德分析，通常老公寓的增值幅度不如新屋來得高，但老公寓土地持分高，倘若在好地段，反而未來會有都更的商機，建議購買老公寓的消費者，可以多注意老公寓的地點和周圍設施，盡量離市中心愈近愈好、附近有知名學區更是加分，買了老公寓等於便宜住進市中心的最佳方法。
本文出處:http://4sight.wealth.com.tw/article_in.aspx?nid=3561
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